Impuesto de Alcabala: Qué Es y Cómo se Calcula

Cuando te dispones a comprar o recibir —incluso por donación— un inmueble en Perú, lo primero que debes conocer es el Impuesto de Alcabala. Este tributo es esencial para legalizar tu propiedad y mantener las arcas municipales en funcionamiento.

¿Qué es el Impuesto de Alcabala?

El Impuesto de Alcabala es un tributo municipal que grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles (urbanos o rurales), ya sea que pagues por ellos (título oneroso) o los recibas gratuitamente (donación), e incluso cuando vienen con reserva de dominio. 

En la práctica, el impuesto se genera en el momento mismo en que se firma el negocio jurídico que traspasa la propiedad.

Este impuesto está regulado en la Ley de Tributación Municipal (TUO D.S.  Nº 156‑2004‑EF) y es recaudado por la municipalidad distrital donde se ubica el inmueble. 

Si compras en Lima, lo administra el SAT; si es en Trujillo, la SATT, y así sucesivamente.

¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?

Eres tú, como comprador o adquiriente, quien debe afrontar este costo. El vendedor no participa en el pago. 

No importa si el inmueble cuesta S/ 80.000 o S/ 1.000.000; si hay transferencia de propiedad, hay Impuesto de Alcabala. La única excepción son ciertos casos de exoneración que veremos más adelante.

Los notarios y registradores públicos exigen la constancia de pago antes de elevar la operación a escritura pública o inscribirla en los Registros Públicos.

¿Cómo se calcula el Impuesto de Alcabala?

Paso 1 – Determinar la base imponible

La base es el valor de transferencia. En una compraventa, es el precio pactado. Si la transferencia es gratuita (por ejemplo, una donación), se toma el valor de autovalúo del año en que ocurre el acto. 

Además, por norma, no puede declararse un valor menor al autovalúo ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) correspondiente, que SUNAT publica periódicamente. 

Paso 2 – Restar las 10 UIT exoneradas

Al importe de transferencia le restas el equivalente a 10 Unidades Impositivas Tributarias (UIT). 

Para que tengas una cifra concreta: la UIT 2025 en Perú es de S/ 5350 (valor definido por el MEF al inicio de cada año). Por lo tanto, 10 UIT = S/ 53.500.

Paso 3 – Aplicar la tasa del 3 %

Una vez que tu valor neto (base menos 10 UIT) resulte positivo, se le aplica la tasa del 3 %, siempre a cargo exclusivo del comprador, sin posibilidad de pacto en contrario. 

Ejemplo ilustrativo

Supongamos que compras un departamento en S/ 300.000:

• Restas 10 UIT (S/ 53.500) ⇒ S/ 246.500

• Calculas el 3 % sobre S/ 246.500 ⇒ S/ 7.395

Ese monto es el Impuesto de Alcabala que deberás pagar antes de firmar la escritura.

Plazos y lugar de pago

¿Cuándo pagarlo?

Tienes hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la transferencia. Por ejemplo, si la compraventa se firma el 15 de mayo de 2025, tu plazo vence el 30 de junio de 2025. 

Pasada esa fecha, se empiezan a generar intereses moratorios que encarecen la operación. 

¿Dónde se paga?

El pago del impuesto depende de la municipalidad distrital dónde está ubicado el inmueble:

• En Lima, lo gestionas y pagas ante las notarías afiliadas al SAT, o bien sea en sus agencias o por la Agencia Virtual.

• En Trujillo, ante la SATT. 

• En cualquier otro distrito, en la municipalidad correspondiente o, cuando existan, oficinas de recaudación delegada.

¿Qué pasa si no lo pagas?

No pagar este impuesto no solo genera intereses, sino que también puede frenar todo el proceso legal. 

Sin la constancia de pago, no podrás inscribir tu propiedad en los Registros Públicos, lo cual es vital para que seas reconocido legalmente como propietario.

En otras palabras, pagar el Impuesto de Alcabala es un requisito esencial para que tu compra se haga efectiva y segura ante la ley.

Excepciones: ¿Cuándo NO se paga el Impuesto de Alcabala?

Conocer estas excepciones puede ahorrarte un monto importante:

Primera venta de inmuebles de constructoras: 

La primera transferencia de un inmueble nuevo por parte de una empresa constructora no paga Alcabala, excepto la parte correspondiente al valor del terreno. 

Para aplicar esta exoneración, la empresa debe acreditar su condición (Ficha RUC o escritura) y, si es persona natural, demostrar al menos dos ventas previas en 12 meses. 

Entidades inafectas:

• Gobierno central, regional y municipalidades.

• Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

• Universidades y centros educativos reconocidos.

• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios.

• Entidades religiosas.

Transferencias por causas especiales:

• Anticipos de legítima (donaciones a herederos forzosos).

• Donaciones o transmisiones por causa de muerte.

• Resolución de contrato anterior al pago total.

• Transferencias de naves y aeronaves.

• Derechos sobre inmuebles sin transmisión de propiedad.

• División o partición de herencia, gananciales o condóminos originarios.

• Alícuotas entre herederos o condóminos originarios.

Qué necesitas para liquidar y pagar

Antes de generar tu boleta o declaración, ten listos estos documentos:

• Tu documento de identidad (DNI, carné de extranjería, RUC si eres empresa).

• Minuta, contrato o cualquier escrito que acredite la transferencia de propiedad.

• Copia simple del autovalúo del año en que se produce la transferencia.

Con esto podrás usar la Agencia Virtual o acercarte a la mesa de partes de la municipalidad o SAT para efectuar la liquidación y pago.

Consejos para una gestión sin tropiezos

Para evitar complicaciones al momento de pagar el Impuesto de Alcabala, lo más recomendable es anticiparte y coordinar con tu notario la liquidación del tributo con suficiente tiempo antes de firmar la escritura pública. 

Asegúrate también de que el valor de transferencia que declares no sea inferior al valor del autovalúo ajustado por el índice de precios correspondiente, ya que esto podría generar observaciones por parte de la municipalidad. 

No olvides guardar la constancia de pago, ya que es un requisito obligatorio para la inscripción en Registros Públicos. 

Finalmente, revisa cada año el valor actualizado de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT), ya que este monto influye directamente en el cálculo del impuesto. Siguiendo estos pasos, harás que el proceso sea mucho más fluido y libre de contratiempos.

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