Contrato de Arras: Guía Completa

Comprar una vivienda en el Perú puede ser uno de los pasos más importantes —y emocionantes— de tu vida. Ya sea que estés buscando tu primer departamento en Lima, una casa familiar en Arequipa o un terreno para invertir en provincias, probablemente te hayas topado con un término que suena formal pero que es más común de lo que imaginas: el Contrato de Arras. En un mercado inmobiliario en constante crecimiento, donde abundan los proyectos en planos, las preventas y las negociaciones privadas, el Contrato de Arras se ha convertido en una herramienta clave para asegurar una transacción justa y transparente.

 

¿Qué es el Contrato de Arras y cuál es su finalidad?

En términos generales, un Contrato de Arras —también llamado señal, anticipo o precontrato— es un acuerdo previo que celebras con el vendedor para comprometerte a comprar el inmueble en el futuro. 

Para ello, entregas una cantidad de dinero (las arras) como garantía. Este documento establece de forma clara las condiciones del trato: precio, plazos, penalizaciones, y responsabilidades.

El contrato funciona como una señal de buena fe y un compromiso real entre ambas partes. Al firmarlo, demuestras que estás dispuesto a seguir adelante con la compra, y el vendedor acepta apartar el bien para ti. 

En el contexto peruano, donde hay proyectos inmobiliarios que tardan meses —o hasta años— en entregarse, el Contrato de Arras formaliza ese compromiso inicial que muchas veces se da solo de palabra. 

Tipos de Arras: Conoce las diferencias

En el Código Civil peruano de 1984 se reconocen principalmente tres tipos de arras, cada una con funciones distintas:

1. Arras Confirmatorias

Actúan como prueba de la existencia del contrato y entran en el marco del Artículo 1477 del Código Civil peruano: “La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato... se devolverán o imputarán al crédito” 

Con este tipo, si ambos cumplen con el contrato normal (venta, pago del resto, firma de escritura) puedes optar por recuperar ese dinero o descontarlo del precio de compra. 

Es precisamente esa afectación al precio lo que suele ocurrir en la práctica inmobiliaria: es el primer pago de tu acuerdo, y se acumula al total de la operación .

2. Arras Penitenciales (o de Retractación)

Estas te dan la opción de desistir del contrato sin que lo consideren incumplido. 

Pero esto tiene consecuencias:

• Si tú, como comprador, decides no seguir adelante, pierdes las arras.

• Si quien decide no cumplir es el vendedor, deberá devolver el doble de lo recibido.

El Artículo 1480 lo permite en contratos preparatorios, dándote la libertad de arrepentirte —con un costo razonable— si cambias de opinión antes de firmar la escritura. 

3. Arras Penales

Son una especie de combinación: actúan como penalización en caso de incumplimiento, pero no permiten retractarse libremente. 

Si incumples, tu contraparte puede:

• Resolver el contrato y quedarse con las arras.

• Exigir el cumplimiento forzado más daños adicionales, de ser necesario. 

La idea es que se consideran como una cláusula penal anticipada. Y se manejan según lo pactado en contrato, amparados por la regulación del Estado. 

Elementos esenciales de un Contrato de Arras

Redactar este tipo de contrato requiere incluir varios puntos clave para proteger tus intereses:

1. Identificación de las partes: Se identifican comprador y vendedor, con datos como nombre completo, DNI, estado civil y domicilio. 

2. Descripción del inmueble: Debe incluir dirección exacta, partida registral, área, linderos, tipo de propiedad (departamento, casa, terreno) y cualquier servidumbre o carga existente.

3. Precio y forma de pago: Especifica el precio total, el monto de las arras, cómo se hará el pago posterior (minuta, escritura pública) y plazos de pago.

4. Naturaleza de las arras: Detalla si son confirmatorias, penitenciales o penales. Esto define qué sucede en cada caso de incumplimiento o retractación. 

5. Plazos y condiciones para formalizar: Se establece una fecha límite para firmar la minuta de compraventa o la escritura pública. Esto evita que una parte se demore indefinidamente sin penalización. 

6. Cláusulas de incumplimiento: Se usan artículos como el 1478 (arras penitenciales y penales) para dejar claro qué pasa si alguien no cumple: pérdida de arras, devolución duplicada o resolución del contrato. 

7. Jurisdicción: Para evitar problemas, se estipula que cualquier controversia se resolverá en tribunales peruanos (normalmente Lima), y se definen los órganos de jurisdicción correspondientes. 

8. Fecha, firma de ambas partes y, de ser posible, certificación notarial.

Consejo: Si puedes, hazte acompañar de un abogado o asesor legal para redactarlo correctamente.

Consejos para firmar un Contrato de Arras de forma segura

• Verifica que el vendedor sea el dueño real.

• Revisa la partida registral del inmueble en SUNARP.

• Deja por escrito las condiciones claras y completas.

• Evita entregar dinero sin firmar un documento.

• Guarda todos los comprobantes de pago y copias firmadas.

• Pide la asesoría de un abogado o notario.

¿Qué pasa si una de las partes se arrepiente?

Si una de las partes se arrepiente después de firmar un Contrato de Arras, las consecuencias dependerán del tipo de arras pactado. 

En el caso de las arras penitenciales, funcionan como una cláusula de desistimiento: si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado; si quien desiste es el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. 

En cambio, con arras confirmatorias o penales, el incumplimiento puede dar lugar a que la parte afectada exija judicialmente el cumplimiento del contrato o una indemnización por los daños ocasionados. 

Por eso, es fundamental definir claramente el tipo de arras en el contrato y comprender sus implicancias antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar el préstamo hipotecario para pagar las arras?

Las arras suelen pagarse con recursos propios, ya que los bancos entregan el crédito hipotecario después de firmar la escritura pública, no antes.

¿El Contrato de Arras debe estar notariado para ser válido?

No es obligatorio, pero sí recomendable. Un contrato privado es válido, pero si lo firmas ante notario da mayor seguridad jurídica, adquieres “fecha cierta” y mayor fuerza probatoria en caso de disputa.

¿Puedo ceder mi derecho sobre el Contrato de Arras a otra persona?

Solo si el contrato lo permite. La cesión de derechos debe estar expresamente autorizada en el documento. De lo contrario, necesitarás el consentimiento del vendedor.

¿Se puede anular un Contrato de Arras?

Sí, pero debe existir una causa justificada, como fuerza mayor (desastres naturales, muerte de una de las partes). También, mutuo acuerdo por escrito, errores en los datos del inmueble o conductas dolosas (engaño, ocultamiento de información). Si no existe justificación y se incumple, se aplicarán las penalidades establecidas en el contrato.

¿El Contrato de Arras aplica solo a inmuebles?

Aunque es más común en bienes raíces, este tipo de contratos también puede aplicarse a la compraventa de vehículos, terrenos agrícolas, maquinaria o incluso negocios, siempre que se especifique el bien y las condiciones.

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